Puntentelling huurwoning: zo telt het energielabel mee
In het woningwaarderingsstelsel levert energielabel A++++ 62 punten op voor een eengezinswoning en 58 voor een appartement; de labels E, F en G kosten sinds 1 juli 2024 juist 4, 9 of 15 punten. Het puntentotaal bepaalt of uw woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is en welke huur u maximaal mag vragen.
In het kort
- Het energielabel telt mee in de woningwaardering van een huurwoning.
- Voor een eengezinswoning en appartement kunnen andere punten gelden.
- Bereken het totale puntental; alleen het energielabel bepaalt de maximale huur niet.
Inhoudsopgave
Wat is het woningwaarderingsstelsel?
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van een zelfstandige woning. Oppervlakte, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ-waarde en energieprestatie leveren punten op, en bij elk puntentotaal hoort een maximale huur. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt het stelsel ook voor het middensegment. Het energielabel is een van de zwaarst wegende rubrieken.
Dat maakt een geldig label bij verhuur een financiële kwestie en niet alleen een verplichting. Zonder geldig label in EP-Online (controleer via energielabel checken) telt het bouwjaar, en dat pakt vrijwel altijd slechter uit. Meer over de plicht op energielabel huurwoning.
Hoe de oppervlakte van een woning wordt gemeten en wat er wel en niet onder valt, leest u bij gebruiksoppervlakte.
WWS-punten 2026: de tabel per energielabel
De tabel geldt voor labels volgens NTA 8800 (geregistreerd vanaf 1 januari 2021) en voor woningen van elke oppervlakte. Ze komt uit het beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (versie juli 2026), is sinds 1 juli 2024 ongewijzigd en geldt in 2026.
| Energielabel | Eengezinswoning | Meergezins- of duplexwoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | -4 | -4 |
| F | -9 | -9 |
| G | -15 | -15 |
De aparte tabellen voor woningen tot 40 m² met een label uit de periode 2021 tot 1 juli 2024 golden alleen tot en met 31 december 2024. In de tabel van het Besluit huurprijzen woonruimte staat bij label E per vergissing 5 minpunten; de wet schrijft er 4 voor en daarmee rekent de Huurcommissie. Een label van vóór 2021 (energie-index) wordt via de EI-klasse op dezelfde punten ingedeeld. Voor een appartement geldt de kolom meergezinswoning, voor een eengezinswoning de eerste kolom; wat de klassen inhouden staat op energielabel berekenen.
Wat elke klasse inhoudt, leest u per letter, bijvoorbeeld bij energielabel B, energielabel C, energielabel D of energielabel E.
Wat het label voor uw eigen woning betekent, rekent u na met de gratis tool WWS-punten berekenen: u ziet als indicatie het puntentotaal, het segment en de maximale kale huur.
Wat kost een energielabel voor uw woning?
Vul uw postcode in en zie direct de adviseurs, hun prijs en levertijd.
Minpunten voor E, F en G sinds 2024
Sinds 1 juli 2024 leveren de labels E, F en G geen nul punten meer op maar minpunten: 4, 9 of 15 punten aftrek. Een woning die daardoor onder de 144 punten zakt, valt in de sociale huur met een fors lagere maximale huur. Monumenten zijn hiervan uitgezonderd: voor een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument geldt bij E, F of G nul punten in plaats van aftrek. Zie energielabel monument.
Ontbreekt een geldig label, dan bepaalt het bouwjaar de punten: 2002 of later telt als A, 2000 tot en met 2001 als B, 1992 tot en met 1999 als C, 1984 tot en met 1991 als D, 1979 tot en met 1983 als E, 1977 tot en met 1978 als F en 1976 of ouder als G. Een geïsoleerde jaren-zeventigwoning zonder of met een verlopen label krijgt dus minpunten die met een echt label vaak wegvallen.
Wat de Wet betaalbare huur verder regelt voor verhuurders en huurders, leest u in de gids over de Wet betaalbare huur.
Sociale huur, middenhuur of vrije sector: de grenzen in 2026
| Segment | Punten | Maximale huur per maand (2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 punten | maximaal € 932,93 |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 punten | maximaal € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 punten en meer | vrij, mits redelijk |
De bedragen gelden per 1 januari 2026 (Volkshuisvesting Nederland). Eén labelklasse kan een woning over de grens van 187 punten tillen of er juist onder duwen. Twijfelt u of een beter label de investering waard is, laat dan eerst een puntentelling maken en lees energielabel verbeteren; bij verkoop geeft een beter label de koper bovendien extra leenruimte.
Hoe laat u een huurpuntentelling maken?
Een aantal EP-adviseurs op dit platform biedt naast het energielabel een huurpuntentelling aan: alle WWS-rubrieken geteld, met de maximale huurprijs als uitkomst. Omdat de adviseur toch ter plaatse is, kunnen beide in één bezoek. De prijs staat per adviseur in de vergelijking; op dit moment tussen € 119 en € 355.
- Vul uw adres in en kies de dienst huurpuntentelling, met of zonder energielabel.
- Vergelijk prijs, reviews en levertijd van gecertificeerde adviseurs in uw regio.
- Na de opname ontvangt u het label in EP-Online en een puntentelling met de maximale huur.
Vergelijk adviseurs voor label en puntentelling
Wilt u de oppervlakte voor de puntentelling onderbouwen, dan kunt u die laten vastleggen met een NEN 2580-meting.
Wat een telling inhoudt, wat die kost en hoe u specialisten vergelijkt, leest u bij huurpuntentelling laten maken.
Het energielabel telt mee in de punten. Heeft u als verhuurder zelf geïsoleerd, leg dan vast wat de adviseur nodig heeft; zie zelf isoleren.
Veelgestelde vragen
Hoeveel huurpunten levert energielabel A op?
Label A levert 41 punten op voor een eengezinswoning en 37 punten voor een appartement of duplexwoning. Label A+ geeft 47 en 43 punten, label B 34 en 30 punten.
Hoeveel punten kost energielabel G?
Sinds 1 juli 2024 levert label G 15 minpunten op, label F 9 en label E 4. Alleen bij monumenten geldt nul in plaats van aftrek.
Telt het energielabel ook mee bij verhuur in de vrije sector?
Ja, want of een woning in de vrije sector valt, hangt af van het puntentotaal: vanaf 187 punten in 2026. Het label bepaalt mee of u die grens haalt. Boven de grens is de huurprijs vrij, daaronder geldt de maximale huur bij het aantal punten.
Mijn woning heeft geen energielabel; hoeveel punten krijg ik dan?
Dan telt het bouwjaar. Een woning van 1976 of ouder krijgt de minpunten van label G, een woning uit 1992 tot en met 1999 de punten van label C. Een echt label pakt bij een geïsoleerde woning vrijwel altijd beter uit. Controleer eerst via energielabel checken of er al een label is.
Wat kost een huurpuntentelling?
De prijs staat per adviseur in de vergelijking; op dit moment tussen € 119 en € 355. Een energielabel kost op dit platform tussen € 150 en € 495, inclusief btw en registratie; zie energielabel kosten.
Bronnen
De cijfers en regels op deze pagina komen uit de officiële bronnen hieronder. Laatst gecontroleerd: 24 september 2026.
- 1Huurcommissie, beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (rubriek 4 Energieprestatie, versie juli 2026) (opent in een nieuw tabblad)
- 2Rijksoverheid, Welke invloed heeft het energielabel op de huurpunten van mijn woning? (opent in een nieuw tabblad)
- 3Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen 2026 (opent in een nieuw tabblad)
- 4Volkshuisvesting Nederland, Aanpassingen van het WWS (Wet betaalbare huur) (opent in een nieuw tabblad)
- 5Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I rubriek 4 en artikel 12b (overgangsrecht kleine woningen tot en met 2024), wetten.overheid.nl (opent in een nieuw tabblad)
- 6Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 10d: minpunten voor E, F en G, wetten.overheid.nl (opent in een nieuw tabblad)
Gecontroleerd door een EP-adviseur
Gecontroleerd door een geverifieerde EP-adviseur op .
Gecontroleerd zijn de feiten en cijfers in deze gids.
Zelf vergelijken
Vergelijk adviseurs voor uw adres
Vul uw postcode en huisnummer in en u ziet welke gecertificeerde adviseurs bij u langskomen, met het tarief dat zij zelf vaststellen.
Gratis en vrijblijvend. U betaalt alleen de adviseur die u kiest.
Liever eerst een vraag stellen? Bekijk de veelgestelde vragen
