Gebruiksoppervlakte: wat telt mee en hoe meet u het?
De gebruiksoppervlakte is de vloeroppervlakte tussen de muren van uw woning, gemeten volgens NEN 2580 en de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (Waarderingskamer, versie juli 2019). Ruimte lager dan 1,5 meter en grote trapgaten tellen niet mee. Hier leest u wat wel meetelt, hoe u zelf meet en waarom uw energielabel een andere oppervlakte kan tonen.
In het kort
- De gebruiksoppervlakte meet u op vloerniveau binnen de buitenmuren; ruimte lager dan 1,5 meter telt niet mee.
- Makelaars splitsen de oppervlakte in wonen, overige inpandige ruimte, buitenruimte en externe bergruimte.
- Het energielabel rekent per m² gebruiksoppervlakte binnen de thermische schil; die kan afwijken van de advertentie of de WOZ.
- Voor huurpunten meet de Huurcommissie per ruimte op 1,5 meter hoogte; gangen leveren geen oppervlaktepunten op.
Inhoudsopgave
Wat is de gebruiksoppervlakte van een woning?
De gebruiksoppervlakte (GO) is de vloeroppervlakte van een woning, gemeten op vloerniveau tussen de muren die de ruimten omsluiten. Zo staat het in NEN 2580, de norm waarnaar het Besluit bouwwerken leefomgeving verwijst. Ruimte lager dan 1,5 meter, een liftschacht en trapgaten of vides van 4 m² of meer tellen niet mee.
Voor woningen is NEN 2580 uitgewerkt in de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (versie juli 2019), opgesteld door onder meer de NVM, VBO, VastgoedPro, VNG en de Waarderingskamer. Makelaars, taxateurs en gemeenten gebruiken dezelfde instructie, dus de oppervlakte in een advertentie, de BAG en de WOZ wordt op dezelfde manier bepaald.
Wat telt wel en niet mee?
Volgens de meetinstructie telt alles binnen de buitenmuren en de muren naar de buren mee, inclusief binnenwanden, vaste kasten en de ruimte onder de trap. Niet mee tellen ruimte lager dan 1,5 meter, trapgaten en vides van 4 m² of meer, schachten en losse bouwdelen van 0,5 m² of meer, en ruimten waar niemand kan komen.
Daarna verdeelt de meetinstructie de oppervlakte in vier delen:
- Gebruiksoppervlakte wonen. Woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, toilet, gang, meterkast en trapkast. Bij twijfel telt een ruimte als wonen.
- Overige inpandige ruimte. Ruimte met een hoogste punt tussen 1,5 en 2,0 meter, een kelder, garage of fietsenstalling die alleen als berging geschikt is, en een bergzolder: bereikbaar met een vlizotrap, of met minder dan 0,5 m² glas.
- Gebouwgebonden buitenruimte. Een balkon, dakterras, veranda of carport tegen de woning.
- Externe bergruimte. Een afsluitbare schuur of berging zonder gedeelde muur met de woning, alleen bereikbaar via buiten.
Gebruiksoppervlakte of bruto vloeroppervlak (BVO)?
De bruto vloeroppervlakte (BVO) meet u langs de buitenkant van de gevels en tot het hart van de muren naar de buren, inclusief de buitenmuren en ruimte lager dan 1,5 meter. De gebruiksoppervlakte meet u binnen de buitenmuren en zonder lage delen en grote trapgaten, dus die valt lager uit. De woonoppervlakte in een verkoopadvertentie hoort de netto gebruiksoppervlakte te zijn.
Het verschil kan flink zijn. In een zaak bij het gerechtshof Amsterdam had een benedenwoning een bruto vloeroppervlakte van 77,45 m² en een gebruiksoppervlakte wonen van 71,11 m², terwijl de brochure circa 80 m² noemde. Het hof oordeelde in 2017 dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld, omdat kopers moeten kunnen vertrouwen op de netto oppervlakte.
De meetinstructie wijkt bewust af van NEN 2580, onder meer hierin: dragende binnenwanden tellen mee, omdat vaak niet te zien is welke wand dragend is. NEN 2580 trekt ze af.
Waarom staat op uw energielabel een andere oppervlakte?
Het energielabel rekent met de gebruiksoppervlakte van de thermische zone: alleen de ruimten binnen de thermische schil, de grens van het warme, geïsoleerde deel van de woning. Een garage of vliering buiten die schil, een balkon en een schuur tellen niet mee. Het energiegebruik op het label geldt per m² van die oppervlakte.
Volgens de Waarderingskamer is de thermische zone altijd een deel van de gebruiksoppervlakte in de BAG. Woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer en toilet horen er altijd bij; bij een bijkeuken, vliering, kelder of berging beoordeelt de adviseur of die binnen de schil ligt. Een kleinere oppervlakte op het label dan in de advertentie is dus niet vanzelf een fout.
Klopt de oppervlakte op uw label echt niet, bespreek dat dan met de adviseur die het label registreerde; zie energielabel aanpassen.
Wat kost een energielabel voor uw woning?
Vul uw postcode in en zie direct de adviseurs, hun prijs en levertijd.
Waar telt de gebruiksoppervlakte nog meer?
Bij verkoop, bij de WOZ-waarde en bij huur. NVM-makelaars meten sinds 2010 volgens de meetinstructie, gemeenten moeten woningen sinds 2022 taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte, en de Huurcommissie geeft 1 punt per m² voor vertrekken en 0,75 punt per m² voor overige ruimten.
- Verkoop. De NVM verplichtte de meetinstructie vanaf 15 juni 2010 voor nieuwe verkoopopdrachten en vanaf 1 september 2010 voor alle woningen in de verkoop. De opgegeven oppervlakte is volgens de NVM een indicatie; artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst regelt meestal dat een afwijking niet wordt verrekend.
- WOZ. Het WOZ-waardeloket toont de gebruiksoppervlakte uit de BAG. Klopt die niet, meld het dan bij de gemeente of via de BAG-viewer; bezwaar tegen de WOZ-waarde maakt u binnen zes weken.
- Huur. De Huurcommissie meet per ruimte, van muur tot muur op 1,5 meter boven de vloer, en gangen leveren geen oppervlaktepunten op. Dat getal is dus niet gelijk aan de gebruiksoppervlakte. Zie puntentelling huurwoning en de huurpuntentool.
Woonoppervlakte berekenen: zo doet u het
Meet per verdieping op vloerniveau binnen de buitenmuren en de muren naar de buren, deel de ruimte op in rechthoeken en tel die op. Trek daarna af wat niet meetelt, zoals delen lager dan 1,5 meter en een trapgat van 4 m² of meer. Volgens de Waarderingskamer kunt u zo meestal zelf controleren of de geregistreerde oppervlakte klopt.
- Meet elke bouwlaag apart en meet langs de muur. Radiatoren, leidingen, kozijnen en vensterbanken mag u negeren.
- Zet de delen lager dan 1,5 meter apart, bijvoorbeeld onder een schuin dak. De ruimte onder de trap telt wel mee.
- Trek trapgaten en vides van 4 m² of meer af. Een kleiner trapgat telt mee bij de verdieping erboven.
- Verdeel de rest in wonen en overige inpandige ruimte, en meet balkon en schuur apart.
Voor een eigen controle is dat genoeg. Moet een ander op het getal kunnen vertrouwen, zoals een koper of taxateur, laat dan een NEN 2580-meetrapport maken. De rapportageafspraak NTA 2581 onderscheidt een meetcertificaat op basis van een tekening en een met controle op locatie.
Welke meetfouten moet u vermijden?
Meet niet langs de buitenkant van de woning: dan krijgt u de bruto vloeroppervlakte, niet de gebruiksoppervlakte. Tel verder geen ruimte lager dan 1,5 meter mee, zet een bergzolder of garage niet bij wonen en tel een balkon, carport of schuur niet op bij de woning. Die staan in de meetinstructie apart.
- Perceel en woning verwarren. De perceeloppervlakte is iets anders dan de gebruiksoppervlakte.
- Balken vergeten. Bij een plafond met veel balken telt de hoogte onder de balken.
- Een ladder als vaste trap zien. Een vastgeschroefde trapladder geldt niet als vaste trap; die zolder is hooguit een bergzolder.
- Een omgebouwde garage te snel als wonen tellen. Dat mag pas als hij geïsoleerd is, het klimaat te regelen is en er geen auto meer in kan.
Veelgestelde vragen
Wat is de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen?
De uitwerking van NEN 2580 voor woningen (versie juli 2019), opgesteld door onder meer de NVM, VBO, VastgoedPro, VNG en de Waarderingskamer. NVM-makelaars en -taxateurs zijn verplicht ermee te meten, en dat zijn de afmetingen die u op Funda ziet (NVM). Een meetrapport volgens die instructie laat u maken met een NEN 2580-meting.
Hoe berekent u de gebruiksoppervlakte?
Meet per verdieping op vloerniveau binnen de buitenmuren en de muren naar de buren, deel de ruimte op in rechthoeken en tel die op. Trek daarna ruimte lager dan 1,5 meter en trapgaten of vides van 4 m² of meer af. Moet een ander op het getal kunnen vertrouwen, laat dan een NEN 2580-meting doen.
Wat is het verschil tussen woonoppervlakte en gebruiksoppervlakte?
De woonoppervlakte in een advertentie is de gebruiksoppervlakte wonen: de gebruiksoppervlakte zonder de overige inpandige ruimte, zoals een bergzolder of inpandige garage. Balkon en schuur staan daar los van.
Wat telt niet mee als woonoppervlakte?
Ruimte lager dan 1,5 meter, trapgaten en vides van 4 m² of meer, schachten, en ruimten die alleen als berging geschikt zijn, zoals een bergzolder of inpandige garage; die tellen als overige inpandige ruimte. Een balkon, carport of schuur telt apart, als buitenruimte of externe bergruimte.
Telt een zolder mee voor de gebruiksoppervlakte?
Dat hangt af van de toegang. Een zolder die alleen met een losse ladder via een luik bereikbaar is, telt niet mee. Met een vlizotrap of met minder dan 0,5 m² glas is het een bergzolder: overige inpandige ruimte. Met een vaste trap en genoeg daglicht telt de zolder als wonen, zonder de delen lager dan 1,5 meter.
Telt een garage mee?
Een inpandige of aangebouwde garage met een gedeelde muur telt als overige inpandige ruimte, niet als wonen. Een losse garage zonder gedeelde muur, alleen bereikbaar via buiten, is externe bergruimte. Is de garage omgebouwd, geïsoleerd en niet meer geschikt voor een auto, dan mag hij als wonen tellen.
Telt een balkon of carport mee?
Niet bij de gebruiksoppervlakte van de woning zelf. Een balkon, dakterras, veranda of carport tegen de woning is gebouwgebonden buitenruimte en wordt apart gemeten, onder een overkapping tot de rand van het dak erboven. Een losstaande carport telt helemaal niet mee.
Waarom wijkt de oppervlakte bij de WOZ af van de advertentie?
Het WOZ-waardeloket toont één getal uit de BAG: wonen en overige inpandige ruimte samen. In een advertentie staan die delen apart, met balkon en berging los daarvan. Op het taxatieverslag kan een aanbouw of garage apart staan. Klopt het getal niet, meld het dan bij de gemeente.
Kan ik NEN 2580 zelf inzien?
Ja. NEN 2580:2007, met het correctieblad uit 2008, kunt u gratis inzien via NEN Connect met een gratis account. Voor woningen is de meetinstructie van de Waarderingskamer praktischer: vier pagina's met de regels die makelaars en gemeenten gebruiken.
Bronnen
Alle regels en getallen op deze pagina komen uit de bronnen hieronder, gecontroleerd op 24 september 2026.
- 1IPLO, Gebruiksoppervlakte in het Bbl, definitie en uitzonderingen (opent in een nieuw tabblad)
- 2Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I, verwijzing naar NEN 2580 (opent in een nieuw tabblad)
- 3Waarderingskamer, Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (juli 2019), meetregels en categorieën (opent in een nieuw tabblad)
- 4Waarderingskamer, vragen en antwoorden bij de meetinstructie (januari 2023), bijzondere gevallen (opent in een nieuw tabblad)
- 5Waarderingskamer, gebruiksoppervlakte van de thermische zone, oppervlakte voor het label (opent in een nieuw tabblad)
- 6Waarderingskamer, Meetinstructie bruto inhoud woningen (juli 2019), meten langs de gevels (opent in een nieuw tabblad)
- 7Waarderingskamer, gebruiksoppervlakte bij WOZ en de vraagbaak objectkenmerken, WOZ en BAG.
- 8Kadaster, meetinstructies gebruiksoppervlakte en inhoud woningen, opstellers (opent in een nieuw tabblad)
- 9Gerechtshof Amsterdam, 24 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191, invoering in 2010 en bruto tegenover netto (opent in een nieuw tabblad)
- 10NVM, meetinstructie, Funda en artikel 6.11 van de koopovereenkomst (opent in een nieuw tabblad)
- 11Huurcommissie, beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, oppervlaktepunten (opent in een nieuw tabblad)
- 12RVO, Energielabel woningen, energieprestatie per m² gebruiksoppervlak (opent in een nieuw tabblad)
- 13NEN, NEN 2580:2007 en NTA 2581:2011, de norm en de meetrapporten.
Gecontroleerd door een EP-adviseur
Gecontroleerd door een geverifieerde EP-adviseur op .
Gecontroleerd zijn de feiten en cijfers in deze gids.
Zelf vergelijken
Vergelijk adviseurs voor uw adres
Vul uw postcode en huisnummer in en u ziet welke gecertificeerde adviseurs bij u langskomen, met het tarief dat zij zelf vaststellen.
Gratis en vrijblijvend. U betaalt alleen de adviseur die u kiest.
Liever eerst een vraag stellen? Bekijk de veelgestelde vragen
