Wet betaalbare huur: regels, overgangsrecht en energielabel
Sinds 1 juli 2024 geldt het puntensysteem dwingend tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. Het energielabel weegt daarin zwaar. Hier leest u wat de wet betekent voor verhuurders, huurders en bestaande contracten.
In het kort
- Sinds 1 juli 2024 is het puntensysteem dwingend tot en met 186 punten; in 2026 hoort daarbij maximaal € 1.228,07.
- De labels E, F en G kosten 4, 9 of 15 punten; monumenten krijgen dan 0 punten.
- Bij een middenhuurwoning met een vrijesectorcontract van vóór 1 juli 2024 geldt het maximum pas bij een nieuwe huurder.
- Gemeenten handhaven sinds 1 januari 2025; huurders kunnen de huur laten toetsen door de Huurcommissie.
Inhoudsopgave
Wat regelt de Wet betaalbare huur?
De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem voor de maximale huur, is sindsdien dwingend en geldt tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. In 2026 hoort bij 186 punten een maximale kale huur van € 1.228,07 per maand.
Dwingend betekent dat de verhuurder niet meer mag vragen dan de maximale huur bij het puntenaantal, ook niet als de huurder akkoord gaat. Gemeenten mogen daar sinds 1 januari 2025 op handhaven (Volkshuisvesting Nederland).
| Segment | Punten | Maximale kale huur (2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 | € 932,93 bij 143 punten |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | € 1.228,07 bij 186 punten |
| Vrije sector | 187 en meer | geen maximale huur |
De bedragen gelden sinds 1 januari 2026 (maximale huurprijsgrenzen). Bij contracten van vóór 1 juli 2024 bepaalt de huur bij de start of het contract vrije sector is, niet de huur van nu.
Huurgrenzen 2026
Per 1 januari 2026 gelden deze grenzen voor zelfstandige woningen (Volkshuisvesting Nederland, maximale huurprijsgrenzen):
- Maximale huur sociale huurwoning 2026: € 932,93 per maand bij 143 punten. Dat is ook de grens tussen sociale huur en middenhuur (de liberalisatiegrens).
- Middenhuur 2026: 144 tot en met 186 punten, met een maximale kale huur van € 1.228,07 per maand bij 186 punten.
- Vrije sector: vanaf 187 punten, zonder maximale huur.
Hoeveel punten uw woning heeft, rekent u na met de huurpuntencheck; een telling waarop u kunt bouwen, laat u maken bij een huurpuntentelling.
Wat betekent de wet voor bestaande huurcontracten?
Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt overgangsrecht. Valt uw woning in de middenhuur (144 tot en met 186 punten) en betaalt u een vrijesectorhuur, dan kunt u zolang dat contract loopt geen huurverlaging op grond van punten krijgen. Bij een nieuwe verhuring geldt de maximale huur wel.
- Tot en met 143 punten en een huur tot € 879,66. De maximale huur gold hier al. Sinds 1 juli 2024 telt het vernieuwde puntensysteem, met de minpunten voor een slecht energielabel.
- Tot en met 143 punten, maar vanaf de start een huur boven de liberalisatiegrens. Na een overgangsjaar heeft de huurder sinds 1 juli 2025 recht op de huur die bij de punten hoort.
- Contract getekend op of na 1 juli 2024. Tot en met 186 punten geldt altijd de maximale huur, ook bij een tijdelijk contract.
Hoe telt het energielabel mee in het puntensysteem?
Het energielabel is een vaste rubriek in het puntensysteem. Sinds 1 juli 2024 levert label A++++ een eengezinswoning 62 punten op, terwijl E, F en G 4, 9 of 15 punten kosten. Die aftrek staat in artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
- Monumenten. Rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten krijgen bij label E, F of G 0 punten in plaats van minpunten.
- Geen geldig label. Dan bepaalt het bouwjaar de punten. Een woning van 1976 of ouder krijgt dan de 15 minpunten van label G, een monument 0 punten.
- Label uit 2015 tot en met 2020. Het vereenvoudigde energielabel uit die jaren levert geen punten op. Een energie-index uit die periode wel, als hij nog geen tien jaar oud is en EP-Online hem geldig voor het WWS noemt.
- Op tijd opgenomen. Het label moet vóór de peildatum zijn opgenomen. Bij een toets van de aanvangshuur is dat de ingangsdatum van het contract.
De volledige puntentabel staat op energielabel en huurpunten.
Wat kost een energielabel voor uw woning?
Vul uw postcode in en zie direct de adviseurs, hun prijs en levertijd.
Kan een slecht energielabel een woning uit de vrije sector halen?
Ja, via het puntentotaal. Het verschil tussen twee labels kan een woning onder de grens brengen:
- 187 punten vanaf hier is de huur vrij; bij 186 of minder geldt een maximale huur
- 22 punten voor label C bij een eengezinswoning
- 9 minpunten voor label F: samen 31 punten verschil met C
Voor het energielabel heeft de wet twee dingen veranderd: goede labels wegen zwaarder en E, F en G kosten punten (Aanpassingen van het WWS). Het effect op de vrije sector loopt dus via de punten.
Wat kunt u als verhuurder met het energielabel doen?
- Een geldig label in EP-Online vóór de start van het contract, en de punten geteld
- Sinds 1 januari 2025: de puntentelling en de maximale huur schriftelijk aan de nieuwe huurder, ook in de vrije sector (Wet goed verhuurderschap, artikel 2)
- Controleer het label. Zoek het op via energielabel checken; ontbreekt een geldig label, vergelijk dan adviseurs. Bij verhuur is het label ook verplicht (energielabel huurwoning).
- Reken vooraf. Met de huurpuntentool of de Huurprijscheck van de Huurcommissie ziet u of één labelklasse de woning over een grens tilt. Wat een maatregel oplevert, staat op energielabel verbeteren.
- Verbeteren tijdens de huur. De huur mag dan alleen extra omhoog als de huurder vooraf heeft ingestemd (bij een heel complex 70 procent van de bewoners) en de woning meer punten krijgt (Rijksoverheid). Anders stijgt de huur alleen met de jaarlijkse verhoging en geldt het hogere maximum pas bij een nieuw contract.
- Label te laat geregistreerd. In een zaak over een huurverlagingsvoorstel kan de Huurcommissie sinds juli 2026 een label van na de peildatum meetellen, als het vóór de uitspraak in EP-Online staat en de woning sindsdien niet is verbeterd. U meldt dat zelf (Huurcommissie).
Twijfelt u over de oppervlakte in de puntentelling, laat die dan vastleggen met een NEN 2580-meting.
Wat kunt u als huurder doen als de huur te hoog lijkt?
- Doe de Huurprijscheck. Met de gratis check van de Huurcommissie ziet u of de huur boven het maximum ligt.
- Stuur een voorstel tot huurverlaging. Met een ingangsdatum minstens twee volle kalendermaanden later.
- Start een zaak bij de Huurcommissie. Binnen zes weken na die datum, als de verhuurder niet akkoord gaat.
- In de eerste zes maanden. Laat de aanvangshuur toetsen. Alleen zo krijgt u te veel betaalde huur terug vanaf de start van het contract.
- Twijfel over het label. De Huurcommissie toetst het label alleen binnen zo'n zaak en alleen bij gerede twijfel, zoals een verkeerd soort glas of woningtype op het label. Stuur het label uit MijnOverheid en foto's mee (Huurcommissie). Een label buiten een huurzaak laten corrigeren leest u op energielabel aanpassen.
- Het meldpunt van de gemeente. De gemeente kan uw huur niet verlagen, maar de verhuurder wel waarschuwen, een dwangsom opleggen of een boete geven.
Wat verandert er na 2026?
De minister wil per 1 januari 2027 drie onderdelen van het WWS aanpassen: een prijsopslag voor woningen waarvan de WOZ-punten nu worden begrensd (de WOZ-cap), een zwaardere weging van de WOZ-waarde bij kleine rijksmonumenten en het schrappen van 5 minpunten voor het ontbreken van buitenruimte. Het energielabel hoort daar niet bij.
De evaluatie van de wet gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer (Volkshuisvesting Nederland). Los daarvan ligt er een ontwerpbesluit dat verhuurde woningen vanaf 1 januari 2029 verplicht tot ten hoogste 290 kWh/m² per jaar of label D of beter. Het is nog niet vastgesteld: de voorhang bij de Kamers loopt tot en met 4 oktober 2026. Meer in het nieuwsbericht over label D in 2029.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de nieuwe regels voor huur in 2026?
Het puntensysteem blijft dwingend tot en met 186 punten, met nieuwe bedragen per 1 januari 2026: maximaal € 932,93 bij 143 punten en € 1.228,07 bij 186 punten. Sinds 1 januari 2025 geeft een verhuurder bij een nieuw contract de puntentelling en de maximale huur schriftelijk aan de huurder, ook in de vrije sector.
Wat zijn de gevolgen van de Wet betaalbare huur?
Sinds 1 juli 2024 geldt een maximale huur ook voor middenhuur (144 tot en met 186 punten), gemeenten mogen sinds 1 januari 2025 handhaven, en het energielabel weegt zwaarder: goede labels leveren meer punten op en E, F en G kosten punten. Zie puntentelling huurwoning.
Geldt de Wet betaalbare huur ook in de vrije sector?
Alleen voor woningen tot en met 186 punten. Vanaf 187 punten geldt geen maximale huur en is een uitspraak van de Huurcommissie over de huurprijs niet bindend. Wel moet ook een verhuurder in de vrije sector sinds 1 januari 2025 bij een nieuw contract de puntentelling geven. De jaarlijkse huurverhoging is in de vrije sector begrensd tot 1 mei 2029.
Telt een energielabel van vóór 2021 nog mee?
Een energie-index uit 2015 tot en met 2020 telt mee als hij nog geen tien jaar oud is en EP-Online vermeldt dat hij geldig is voor het WWS. Het vereenvoudigde energielabel uit dezelfde jaren levert geen punten op. Dan bepaalt het bouwjaar de punten, net als bij een verlopen label. Een label is tien jaar geldig, dus labels van vóór 2015 zijn inmiddels verlopen.
Krijgt een monument minpunten voor een slecht label?
Nee. Voor rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten telt label E, F of G voor 0 punten in plaats van minpunten. Dat volgt uit artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte. Wie zich op die uitzondering beroept, moet volgens de Huurcommissie zelf aantonen dat de woning een monument is; meestal is dat de verhuurder.
Kan de gemeente mijn huur verlagen?
Nee. De gemeente kan een verhuurder die te veel vraagt waarschuwen, een dwangsom opleggen of een boete geven, maar de huur verlagen kan alleen via de Huurcommissie of in overleg met de verhuurder. Te veel betaalde huur vanaf de start van het contract krijgt u alleen terug via een toets van de aanvangshuur, binnen zes maanden na die start.
Bronnen
De regels en cijfers op deze pagina komen uit de officiële bronnen hieronder. Laatst gecontroleerd op 24 september 2026.
- 1Volkshuisvesting Nederland, Wet betaalbare huur, inhoud en handhaving (opent in een nieuw tabblad)
- 2Volkshuisvesting Nederland, Invoering onderdelen wet, overgangsrecht (opent in een nieuw tabblad)
- 3Volkshuisvesting Nederland, Aanpassingen van het WWS, punten per label (opent in een nieuw tabblad)
- 4Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen, bedragen 2026 (opent in een nieuw tabblad)
- 5Volkshuisvesting Nederland, Veelgestelde vragen, bestaande contracten en gemeente (opent in een nieuw tabblad)
- 6Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 10d, minpunten E, F en G (opent in een nieuw tabblad)
- 7Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek energieprestatie (opent in een nieuw tabblad)
- 8Wet goed verhuurderschap, artikelen 2 en 2a, puntentelling en maximale huur (opent in een nieuw tabblad)
- 9Huurcommissie, beleidsboek zelfstandige woonruimte, versie 1 juli 2026 (opent in een nieuw tabblad)
- 10Huurcommissie, Huurverlaging op grond van punten, termijnen (opent in een nieuw tabblad)
- 11Kamerstuk 28325, nr. 333, ontwerpbesluit label D in 2029 (opent in een nieuw tabblad)
Gecontroleerd door een EP-adviseur
Gecontroleerd door een geverifieerde EP-adviseur op .
Gecontroleerd zijn de feiten en cijfers in deze gids.
Zelf vergelijken
Vergelijk adviseurs voor uw adres
Vul uw postcode en huisnummer in en u ziet welke gecertificeerde adviseurs bij u langskomen, met het tarief dat zij zelf vaststellen.
Gratis en vrijblijvend. U betaalt alleen de adviseur die u kiest.
Liever eerst een vraag stellen? Bekijk de veelgestelde vragen
