Wet betaalbare huur: regels, overgangsrecht en energielabel

Wat regelt de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem voor de maximale huur, is sindsdien dwingend en geldt tot en met 186 punten, dus ook voor middenhuur. In 2026 hoort bij 186 punten een maximale kale huur van €1.228,07 per maand.

Dwingend betekent dat de verhuurder niet meer mag vragen dan de maximale huur bij het puntenaantal, ook niet als de huurder akkoord gaat. Gemeenten mogen daar sinds 1 januari 2025 op handhaven (Volkshuisvesting Nederland).

De bedragen gelden sinds 1 januari 2026 (maximale huurprijsgrenzen). Bij contracten van vóór 1 juli 2024 bepaalt de huur bij de start of het contract vrije sector is, niet de huur van nu.

Wat betekent de wet voor bestaande huurcontracten?

Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt overgangsrecht. Valt uw woning in de middenhuur (144 tot en met 186 punten) en betaalt u een vrijesectorhuur, dan kunt u zolang dat contract loopt geen huurverlaging op grond van punten krijgen. Bij een nieuwe verhuring geldt de maximale huur wel.

• Tot en met 143 punten en een huur tot €879,66. De maximale huur gold hier al. Sinds 1 juli 2024 telt het vernieuwde puntensysteem, met de minpunten voor een slecht energielabel.
• Tot en met 143 punten, maar vanaf de start een huur boven de liberalisatiegrens. Na een overgangsjaar heeft de huurder sinds 1 juli 2025 recht op de huur die bij de punten hoort.
• Contract getekend op of na 1 juli 2024. Tot en met 186 punten geldt altijd de maximale huur, ook bij een tijdelijk contract.

Hoe telt het energielabel mee in het puntensysteem?

Het energielabel is een vaste rubriek in het puntensysteem. Sinds 1 juli 2024 levert label A++++ een eengezinswoning 62 punten op, terwijl E, F en G 4, 9 of 15 punten kosten. Die aftrek staat in artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

• Monumenten. Rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten krijgen bij label E, F of G 0 punten in plaats van minpunten.
• Geen geldig label. Dan bepaalt het bouwjaar de punten. Een woning van 1976 of ouder krijgt dan de 15 minpunten van label G, een monument 0 punten.
• Label uit 2015 tot en met 2020. Het vereenvoudigde energielabel uit die jaren levert geen punten op. Een energie-index uit die periode wel, als hij nog geen tien jaar oud is en EP-Online hem geldig voor het WWS noemt.
• Op tijd opgenomen. Het label moet vóór de peildatum zijn opgenomen. Bij een toets van de aanvangshuur is dat de ingangsdatum van het contract.

In de tabel van het Besluit huurprijzen woonruimte staat bij label E per vergissing 5 minpunten. De wet schrijft er 4 voor en daarmee rekent de Huurcommissie (beleidsboek, paragraaf 2.4). De volledige puntentabel staat op energielabel en huurpunten.

Kan een slecht energielabel een woning uit de vrije sector halen?

Ja, via het puntentotaal. Vanaf 187 punten is de huur vrij, bij 186 punten of minder geldt een maximale huur. Label C levert een eengezinswoning 22 punten op en label F kost er 9: dat verschil van 31 punten kan een woning onder de grens brengen.

Voor het energielabel heeft de wet twee dingen veranderd: goede labels wegen zwaarder en E, F en G kosten punten (Aanpassingen van het WWS). Het effect op de vrije sector loopt dus via de punten.

Omgekeerd kan een beter label een woning boven de 186 punten tillen. Een hoger puntenaantal tijdens een lopend contract verschuift de woning echter niet naar een ander segment (Volkshuisvesting Nederland).

Wat kunt u als verhuurder met het energielabel doen?

Zorg dat er vóór de start van het contract een geldig label in EP-Online staat en laat de punten tellen. Sinds 1 januari 2025 moet u de puntentelling en de maximale huur schriftelijk aan de nieuwe huurder geven, ook in de vrije sector (Wet goed verhuurderschap, artikel 2).

• Controleer het label. Zoek het op via energielabel checken; ontbreekt een geldig label, vergelijk dan adviseurs. Bij verhuur is het label ook verplicht (energielabel huurwoning).
• Reken vooraf. Met de huurpuntentool of de Huurprijscheck van de Huurcommissie ziet u of één labelklasse de woning over een grens tilt. Wat een maatregel oplevert, staat op energielabel verbeteren.
• Verbeteren tijdens de huur. De huur mag dan alleen extra omhoog als de huurder vooraf heeft ingestemd (bij een heel complex 70 procent van de bewoners) en de woning meer punten krijgt (Rijksoverheid). Anders stijgt de huur alleen met de jaarlijkse verhoging en geldt het hogere maximum pas bij een nieuw contract.
• Label te laat geregistreerd. In een zaak over een huurverlagingsvoorstel kan de Huurcommissie sinds juli 2026 een label van na de peildatum meetellen, als het vóór de uitspraak in EP-Online staat en de woning sindsdien niet is verbeterd. U meldt dat zelf (Huurcommissie).

Wat kunt u als huurder doen als de huur te hoog lijkt?

Doe eerst de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie. Is de huur hoger dan het maximum, stuur de verhuurder dan een voorstel tot huurverlaging met een ingangsdatum minstens twee volle kalendermaanden later. Gaat de verhuurder niet akkoord, start dan binnen zes weken na die datum een zaak bij de Huurcommissie.

• In de eerste zes maanden. Laat de aanvangshuur toetsen. Alleen zo krijgt u te veel betaalde huur terug vanaf de start van het contract.
• Twijfel over het label. De Huurcommissie toetst het label alleen binnen zo'n zaak en alleen bij gerede twijfel, zoals een verkeerd soort glas of woningtype op het label. Stuur het label uit MijnOverheid en foto's mee (Huurcommissie). Een label buiten een huurzaak laten corrigeren leest u op energielabel aanpassen.
• Het meldpunt van de gemeente. De gemeente kan uw huur niet verlagen, maar de verhuurder wel waarschuwen, een dwangsom opleggen of een boete geven.

Wat verandert er na 2026?

De minister wil per 1 januari 2027 drie onderdelen van het WWS aanpassen: een prijsopslag voor woningen waarvan de WOZ-punten nu worden begrensd (de WOZ-cap), een zwaardere weging van de WOZ-waarde bij kleine rijksmonumenten en het schrappen van 5 minpunten voor het ontbreken van buitenruimte. Het energielabel hoort daar niet bij.

De evaluatie van de wet gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer (Volkshuisvesting Nederland). Los daarvan ligt er een ontwerpbesluit dat verhuurde woningen vanaf 1 januari 2029 verplicht tot ten hoogste 290 kWh/m² per jaar of label D of beter. Het is nog niet vastgesteld: de voorhang bij de Kamers loopt tot en met 4 oktober 2026. Meer in het nieuwsbericht over label D in 2029.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Volkshuisvesting Nederland, Wet betaalbare huur, inhoud en handhaving.
• Volkshuisvesting Nederland, Invoering onderdelen wet, overgangsrecht.
• Volkshuisvesting Nederland, Aanpassingen van het WWS, punten per label.
• Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen, bedragen 2026.
• Volkshuisvesting Nederland, Veelgestelde vragen, bestaande contracten en gemeente.
• Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 10d, minpunten E, F en G.
• Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek energieprestatie.
• Wet goed verhuurderschap, artikelen 2 en 2a, puntentelling en maximale huur.
• Huurcommissie, beleidsboek zelfstandige woonruimte, versie 1 juli 2026.
• Huurcommissie, Huurverlaging op grond van punten, termijnen.
• Kamerstuk 28325, nr. 333, ontwerpbesluit label D in 2029.