Huurpunten berekenen: hoeveel huur mag ik vragen?
U berekent de WWS-punten van een zelfstandige huurwoning door de punten voor oppervlakte, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde op te tellen. Tot en met 186 punten geldt een maximale kale huur, in 2026 € 1.228,07 bij 186 punten; vanaf 187 punten is de huur vrij. Het energielabel weegt zwaar mee: label A levert 41 punten op voor een eengezinswoning, label G kost 15 punten. De tool hieronder geeft gratis een indicatie.
Huurgrenzen 2026
Maximale kale huur per maand, bedragen per 1 januari 2026.
- Sociale huurtot en met 143 punten
- € 932,93
- Middenhuur144 tot en met 186 punten
- € 1.228,07
- Vrije sectorvanaf 187 punten
- geen maximum
Welk energielabel heeft de woning?
Het label is een van de zwaarst wegende rubrieken. Zonder geldig label in EP-Online kiest u "Geen of onbekend".
Zo leest u de uitkomst
- Puntentotaal. Het aantal WWS-punten, met de opbouw per rubriek eronder.
- Segment. Tot en met 143 punten sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, vanaf 187 punten de vrije sector.
- Maximale kale huur. Het bedrag uit de tabel met huurprijsgrenzen per 1 januari 2026, met het maximum van het segment ernaast. Boven 186 punten geldt geen wettelijk maximum.
- Energielabel. Hoeveel punten uw label oplevert of kost, en hoeveel het met label A zou zijn.
Alle uitkomsten zijn een indicatie. Wilt u een telling waarop u kunt bouwen, bijvoorbeeld voor een huurcontract of een zaak bij de Huurcommissie, laat dan een huurpuntentelling maken na het opmeten van de woning.
Hoe rekent deze tool?
De uitkomst is een indicatie, geen officiële puntentelling. De huurpuntencheck telt de grootste rubrieken van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen op; een puntentelling waarop u kunt bouwen, maakt een adviseur na het opmeten van de woning. Vergelijk adviseurs voor label en puntentelling.
| Rubriek | Zo telt de tool |
|---|---|
| Oppervlakte | 1 punt per vierkante meter vertrek en 0,75 punt per vierkante meter overige ruimte. |
| Verwarming | 2 punten per verwarmd vertrek en 1 punt per verwarmde overige ruimte, tot 4. |
| Energieprestatie | De tabel voor labels volgens NTA 8800 en woningen vanaf 40 vierkante meter, met aparte kolommen voor eengezins- en meergezinswoningen. De labels E, F en G tellen negatief, behalve bij een monument. |
| Keuken | 0, 4 of 7 punten voor het aanrechtblad, plus de ingebouwde voorzieningen tot het dubbele van dat basisaantal. |
| Sanitair | Toilet, wastafel, douche en bad met hun vaste waarden. |
| Buitenruimte | 2 punten voor een privéruimte plus 0,35 punt per vierkante meter, tot 15. Helemaal geen buitenruimte kost 5 punten. |
| Parkeren | 4, 6 of 9 punten per plek, plus 2 voor een laadpunt. |
| WOZ-waarde | De waarde gedeeld door € 16.954 plus de waarde per vierkante meter gedeeld door € 268. Zonder waarde rekent de tool met het minimum van € 85.806. |
Na de rubrieken komen de toeslagen: 35 procent voor een zorgwoning, 35, 15 of 5 procent voor een rijksmonument, een gemeentelijk monument of een beschermd gezicht, en 10 procent voor nieuwbouw in het middensegment.
Van punten naar maximale huur
- € 250,26 bij 40 punten
- € 500,38 bij 80 punten
- € 1.667,40 bij 250 punten
De tool leest de bedragen rechtstreeks uit de tabel met huurprijsgrenzen per 1 januari 2026. Onder 40 punten blijft het maximum gelijk aan het bedrag bij 40 punten; voor zelfstandige woningen stopt de tabel bij 250 punten. De bedragen worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd.
Veelgestelde vragen over de huurpuntencheck
Wat is het verschil met de Huurprijscheck van de Huurcommissie?
De Huurprijscheck van de Huurcommissie is het officiële rekenhulpmiddel en vraagt elke rubriek tot in detail uit. Deze tool vraagt de rubrieken die het zwaarst wegen en geeft zo sneller een indicatie van punten, segment en maximale huur. Bij een geschil rekent de Huurcommissie met haar eigen check en beleidsboek.
Hoe bereken ik de huurprijs in de vrije sector?
Vanaf 187 punten geldt geen maximale huurprijs: verhuurder en huurder spreken de aanvangshuur samen af. De jaarlijkse huurverhoging is wel begrensd, in 2026 op 4,4 procent (Rijksoverheid). Met de tool ziet u of de woning boven 186 punten uitkomt.
Werkt de tool ook voor een kamer?
Nee. De tool rekent voor zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang, keuken en toilet. Voor een kamer geldt een apart puntenstelsel; daarvoor gebruikt u de Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie.
Hoe bereken ik mijn WWS-punten in 2026?
Tel per rubriek de punten: oppervlakte, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, buitenruimte, parkeren en WOZ-waarde, en tel de toeslagen erbij. De tool hierboven doet dat met de bedragen van 1 januari 2026. Wilt u een telling waarop u kunt bouwen, laat dan een huurpuntentelling maken.
Hoeveel huur mag ik vragen?
Dat hangt af van het puntentotaal. In 2026 is de maximale kale huur € 932,93 bij 143 punten en € 1.228,07 bij 186 punten; vanaf 187 punten is de huur vrij. De regels staan bij de Wet betaalbare huur.
Wat zijn de gevolgen van 187 punten?
Vanaf 187 punten valt een woning in de vrije sector: er geldt geen maximale huur en een uitspraak van de Huurcommissie over de huurprijs is niet bindend. Eén labelklasse kan een woning over die grens tillen of eronder duwen; zie puntentelling huurwoning.
Wat als de woning geen energielabel heeft?
Zonder geldig label in EP-Online bepaalt het bouwjaar uit de BAG de punten, en dat pakt meestal slechter uit dan een echt label. Kiest u Geen of onbekend, dan vraagt de tool het bouwjaar: 2002 of later geeft 41 punten voor een eengezinswoning en 37 voor een appartement, 1992 tot en met 1999 nog 22 en 15, en 1976 of ouder 15 minpunten.
Telt de WOZ-waarde altijd volledig mee?
Nee. Komt de woning boven 186 punten uit en is meer dan een derde daarvan afkomstig van de WOZ-waarde, dan wordt de WOZ-rubriek afgetopt op een derde van het totaal. De tool past die regel toe. Onder 187 punten telt de WOZ-waarde wel volledig mee.
Is deze telling bindend?
Nee. De tool telt de grootste rubrieken en gebruikt de bedragen van 1 januari 2026, maar een officiële puntentelling gebeurt ter plaatse en volgt het volledige beleidsboek van de Huurcommissie, inclusief details die hier niet gevraagd worden. Gebruik de uitkomst om te zien in welk segment de woning ongeveer valt en wat het energielabel doet.
Zelf vergelijken
Vergelijk adviseurs voor uw adres
Vul uw postcode en huisnummer in en u ziet welke gecertificeerde adviseurs bij u langskomen, met het tarief dat zij zelf vaststellen.
Gratis en vrijblijvend. U betaalt alleen de adviseur die u kiest.
Liever eerst een vraag stellen? Bekijk de veelgestelde vragen
