Gebruiksoppervlakte: wat telt mee en hoe meet u het?

Wat is de gebruiksoppervlakte van een woning?

De gebruiksoppervlakte (GO) is de vloeroppervlakte van een woning, gemeten op vloerniveau tussen de muren die de ruimten omsluiten. Zo staat het in NEN 2580, de norm waarnaar het Besluit bouwwerken leefomgeving verwijst. Ruimte lager dan 1,5 meter, een liftschacht en trapgaten of vides van 4 m² of meer tellen niet mee.

Voor woningen is NEN 2580 uitgewerkt in de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (versie juli 2019), opgesteld door onder meer de NVM, VBO, VastgoedPro, VNG en de Waarderingskamer. Makelaars, taxateurs en gemeenten gebruiken dezelfde instructie, dus de oppervlakte in een advertentie, de BAG en de WOZ wordt op dezelfde manier bepaald.

Wat telt wel en niet mee?

Volgens de meetinstructie telt alles binnen de buitenmuren en de muren naar de buren mee, inclusief binnenwanden, vaste kasten en de ruimte onder de trap. Niet mee tellen ruimte lager dan 1,5 meter, trapgaten en vides van 4 m² of meer, schachten en losse bouwdelen van 0,5 m² of meer, en ruimten waar niemand kan komen.

Daarna verdeelt de meetinstructie de oppervlakte in vier delen:

• Gebruiksoppervlakte wonen. Woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer, toilet, gang, meterkast en trapkast. Bij twijfel telt een ruimte als wonen.
• Overige inpandige ruimte. Ruimte met een hoogste punt tussen 1,5 en 2,0 meter, een kelder, garage of fietsenstalling die alleen als berging geschikt is, en een bergzolder: bereikbaar met een vlizotrap, of met minder dan 0,5 m² glas.
• Gebouwgebonden buitenruimte. Een balkon, dakterras, veranda of carport tegen de woning.
• Externe bergruimte. Een afsluitbare schuur of berging zonder gedeelde muur met de woning, alleen bereikbaar via buiten.

Wat is het verschil met bruto vloeroppervlakte en woonoppervlakte?

De bruto vloeroppervlakte (BVO) meet u langs de buitenkant van de gevels en tot het hart van de muren naar de buren, inclusief de buitenmuren en ruimte lager dan 1,5 meter. De gebruiksoppervlakte meet u binnen de buitenmuren en zonder lage delen en grote trapgaten, dus die valt lager uit. De woonoppervlakte in een verkoopadvertentie hoort de netto gebruiksoppervlakte te zijn.

Het verschil kan flink zijn. In een zaak bij het gerechtshof Amsterdam had een benedenwoning een bruto vloeroppervlakte van 77,45 m² en een gebruiksoppervlakte wonen van 71,11 m², terwijl de brochure circa 80 m² noemde. Het hof oordeelde in 2017 dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld, omdat kopers moeten kunnen vertrouwen op de netto oppervlakte.

De meetinstructie wijkt bewust af van NEN 2580, onder meer hierin: dragende binnenwanden tellen mee, omdat vaak niet te zien is welke wand dragend is. NEN 2580 trekt ze af.

Waarom staat op uw energielabel een andere oppervlakte?

Het energielabel rekent met de gebruiksoppervlakte van de thermische zone: alleen de ruimten binnen de thermische schil, de grens van het warme, geïsoleerde deel van de woning. Een garage of vliering buiten die schil, een balkon en een schuur tellen niet mee. Het energiegebruik op het label geldt per m² van die oppervlakte.

Volgens de Waarderingskamer is de thermische zone altijd een deel van de gebruiksoppervlakte in de BAG. Woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer en toilet horen er altijd bij; bij een bijkeuken, vliering, kelder of berging beoordeelt de adviseur of die binnen de schil ligt. Een kleinere oppervlakte op het label dan in de advertentie is dus niet vanzelf een fout.

Klopt de oppervlakte op uw label echt niet, bespreek dat dan met de adviseur die het label registreerde; zie energielabel aanpassen.

Waar telt de gebruiksoppervlakte nog meer?

Bij verkoop, bij de WOZ-waarde en bij huur. NVM-makelaars meten sinds 2010 volgens de meetinstructie, gemeenten moeten woningen sinds 2022 taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte, en de Huurcommissie geeft 1 punt per m² voor vertrekken en 0,75 punt per m² voor overige ruimten.

• Verkoop. De NVM verplichtte de meetinstructie vanaf 15 juni 2010 voor nieuwe verkoopopdrachten en vanaf 1 september 2010 voor alle woningen in de verkoop. De opgegeven oppervlakte is volgens de NVM een indicatie; artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst regelt meestal dat een afwijking niet wordt verrekend.
• WOZ. Het WOZ-waardeloket toont de gebruiksoppervlakte uit de BAG. Klopt die niet, meld het dan bij de gemeente of via de BAG-viewer; bezwaar tegen de WOZ-waarde maakt u binnen zes weken.
• Huur. De Huurcommissie meet per ruimte, van muur tot muur op 1,5 meter boven de vloer, en gangen leveren geen oppervlaktepunten op. Dat getal is dus niet gelijk aan de gebruiksoppervlakte. Zie puntentelling huurwoning en de huurpuntentool.

Hoe berekent u de gebruiksoppervlakte zelf?

Meet per verdieping op vloerniveau binnen de buitenmuren en de muren naar de buren, deel de ruimte op in rechthoeken en tel die op. Trek daarna af wat niet meetelt, zoals delen lager dan 1,5 meter en een trapgat van 4 m² of meer. Volgens de Waarderingskamer kunt u zo meestal zelf controleren of de geregistreerde oppervlakte klopt.

1. Meet elke bouwlaag apart en meet langs de muur. Radiatoren, leidingen, kozijnen en vensterbanken mag u negeren.
2. Zet de delen lager dan 1,5 meter apart, bijvoorbeeld onder een schuin dak. De ruimte onder de trap telt wel mee.
3. Trek trapgaten en vides van 4 m² of meer af. Een kleiner trapgat telt mee bij de verdieping erboven.
4. Verdeel de rest in wonen en overige inpandige ruimte, en meet balkon en schuur apart.

Voor een eigen controle is dat genoeg. Moet een ander op het getal kunnen vertrouwen, zoals een koper of taxateur, laat dan een NEN 2580-meetrapport maken. De rapportageafspraak NTA 2581 onderscheidt een meetcertificaat op basis van een tekening en een met controle op locatie.

Welke meetfouten moet u vermijden?

Meet niet langs de buitenkant van de woning: dan krijgt u de bruto vloeroppervlakte, niet de gebruiksoppervlakte. Tel verder geen ruimte lager dan 1,5 meter mee, zet een bergzolder of garage niet bij wonen en tel een balkon, carport of schuur niet op bij de woning. Die staan in de meetinstructie apart.

• Perceel en woning verwarren. De perceeloppervlakte is iets anders dan de gebruiksoppervlakte.
• Balken vergeten. Bij een plafond met veel balken telt de hoogte onder de balken.
• Een ladder als vaste trap zien. Een vastgeschroefde trapladder geldt niet als vaste trap; die zolder is hooguit een bergzolder.
• Een omgebouwde garage te snel als wonen tellen. Dat mag pas als hij geïsoleerd is, het klimaat te regelen is en er geen auto meer in kan.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Alle regels en getallen op deze pagina komen uit de bronnen hieronder, gecontroleerd op 24 september 2026.

• IPLO, Gebruiksoppervlakte in het Bbl, definitie en uitzonderingen.
• Besluit bouwwerken leefomgeving, bijlage I, verwijzing naar NEN 2580.
• Waarderingskamer, Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (juli 2019), meetregels en categorieën.
• Waarderingskamer, vragen en antwoorden bij de meetinstructie (januari 2023), bijzondere gevallen.
• Waarderingskamer, gebruiksoppervlakte van de thermische zone, oppervlakte voor het label.
• Waarderingskamer, Meetinstructie bruto inhoud woningen (juli 2019), meten langs de gevels.
• Waarderingskamer, gebruiksoppervlakte bij WOZ en de vraagbaak objectkenmerken, WOZ en BAG.
• Kadaster, meetinstructies gebruiksoppervlakte en inhoud woningen, opstellers.
• Gerechtshof Amsterdam, 24 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191, invoering in 2010 en bruto tegenover netto.
• NVM, meetinstructie, Funda en artikel 6.11 van de koopovereenkomst.
• Huurcommissie, beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, oppervlaktepunten.
• RVO, Energielabel woningen, energieprestatie per m² gebruiksoppervlak.
• NEN, NEN 2580:2007 en NTA 2581:2011, de norm en de meetrapporten.